Những lưu ý khi vay mua nhà tại Nhật

Mua nhà là việc quan trọng vì thế phải tìm hiểu kỹ về thông tin về nhà, nên mua nhà nguyên căn hay nhà chung cư, nếu mua gần ga và gần trung tâm trường học siêu thị thì giá sẽ khá đắt và không có khả năng trả. Nếu bạn có đủ tài chính thì chuyện mua nhà ở Nhật rất dễ dàng. Trường hợp bạn không đủ tài chính, mua dạng trả góp thì phải đáp ứng đủ các điều kiện về uy tín và thu nhập mới có thể làm thủ tục vay ngân hàng. Thông thường việc trả góp sẽ kéo dài từ 10 năm đến 35 năm, tùy từng trường hợp. Đối tượng được vay trả góp thường trong độ tuổi từ 20 đến 65 tuổi. Vì vậy, người nước ngoài có vĩnh trú về cơ bản đủ điều kiện vay. Nhưng hiện nay có 1 số ngân hàng vẫn có chính sách cho người nước ngoài chưa có vĩnh trú vay,（ đối tượng là người lao động có tư cách lưu trú từ 3 năm đến 5 năm）.

Nếu bạn quyết định sống ở Nhật trên 10 năm hãy mua nhà, vì nhà ở Nhật mua một thời gian bán lại sẽ rất lỗ. Còn nếu bạn sống ở Nhật lâu dài thì nên mua vì tiền thuê nhà đôi khi còn cao hơn tiền trả góp hàng tháng, mà về lâu dài bạn còn có căn nhà vẫn có giá trị.

 Nên tìm hiểu về thông tin về ngân hàng, nên vay ngân hàng nào lãi xuất rẻ, ngân hàng nào có thể chấp nhận cho mình vay. Vì nếu chưa có vĩnh trú thì khả năng được chấp nhận vay sẽ không nhiều.

Bạn không cần phải chuẩn bị 100 % vẫn có thể mua được nhà, khoảng 70% có thể vay ngân hàng.

Ở Nhật, nếu mua nhà để ở khác với mua để cho thuê, ngân hàng sẽ đồng ý cho bạn vay trả dần lâu nhất là 35 năm với lãi suất từ 0.5%-5%/ năm tùy gói, cái này tùy mỗi ngân hàng mỗi khác nhau các bạn tự tìm hiểu và chọn ngân hàng thích hợp với cách chi trả theo thu nhập của mình nhất, thế nên mỗi tháng chỉ cần trích ra 1 khoảng nhỏ từ lương mà vẫn có thể sở hữu nhà, không cần phải đóng tiền thuể nhà mỗi tháng.

An toàn, được đổ rác mỗi ngày, không cần phải dọn dẹp khu vực xung quanh nhà, mùa đông ấm hơn nhà nguyên căn. Tuy nhiên, bạn phải đóng phí quản lý hàng tháng, không được làm ồn gây ảnh hưởng đến xung quanh. Nếu có xe hơi thì không nên mua nhà chung cư vì phí thuê bãi xe không rẻ chút nào.

Nhà rộng, tự do thoải mái, mùa hè có thể dẫn bạn về làm barbecue , có sân vườn cho trẻ em chơi, không phải đóng phí quản lý hàng tháng. Tuy nhiên, không được vứt rác mỗi ngày, phải tự quyét dọn khu vực xung quanh nhà, cứ mỗi mười mấy năm lại tốn tiền bảo trì nhà.

 ⁂ Và đặc biệt ở Nhật nếu mua nhà nguyên căn phải chú ý nhà đó xây có đủ tiêu chuẩn chống động đất không? Đất khu đó có độ cứng không? Hay được cải tạo từ đất ruộng （đất mềm khi động đất xảy ra có thể sẽ nguy hiểm）.

Việc ngân hàng đồng ý cho bạn vay bao nhiêu tiền sẽ phụ thuộc vào độ tin tưởng của bạn cao hay thấp.

Thông thường nếu là người nước ngoài những yếu tố sau đây sẽ quyết định chính：

1. Đã sống ở Nhật bao lâu? Có vĩnh trú hay chưa?
2. Đi làm được bao lâu? Thu nhập bao nhiêu, tài chính có ổn định hay không? Công ty bạn đang làm độ tin tưởng như thế nào?
3. Bao nhiêu tuổi? Từ đó tính ra bạn còn làm việc được bao nhiêu năm nữa?
4. Cấu tạo gia đình người phụ thuộc , người phải phụng dưỡng?
5. Chưa có lịch sử vay, hoặc nợ ngân hàng ví dụ nợ mua xe, nợ thẻ credict,…có tiền sử trả nợ quá hạn không?
6. Có đóng thuế đầy đủ không? Thường sẽ phải nộp cho ngân hàng giấy chứng nhận đóng thuế trong 1 hoặc 3 năm gần nhất.

Nếu đã có vĩnh trú, sẽ dễ dàng hơn rất nhiều vì bạn có thể lựa chọn các ngân hàng có lãi suất rẻ.

Nếu chưa có thẻ vĩnh trú, hiện nay có thể đăng ký vay thử ở SMBC hay MUFJ.

Các bạn có thể lên google tìm kiếm mấy trang web tính thu nhập năm của bạn, nếu bạn đã lập gia đình 2 vợ chồng cùng đi làm thì nhập tổng thu nhập của vợ chồng, trang web sẽ tính ra con số ước chừng bạn có thể được vay.

Thông thường ngân hàng sẽ cho bạn vay khoảng 70% gái trị căn nhà . Điều đó có nghĩa bạn sẽ phải chuẩn bị số tiền tương ứng 30% và bao gồm cả thuế.

Tham khảo giá cả thị trường nhà đất.

Cách đơn giản nhất là xem trên các trang web tổng hợp để nắm bắt được giá nhà theo từng khu rồi đưa ra quyết định hợp lý.

Tìm trực tiếp những công ty xây nhà xong rồi bán, mua nhà những công ty này sẽ không mất phí trung gian. Tuy nhiên, đây điều là những công ty lớn nên bạn phải trả trước 1 số tiền đầu vào hơn 30%.

Tìm nhà qua công ty bất động sản

Nếu bạn nào đã có kinh nghiệm đi thuê nhà chắc sẽ không lạ gì với các công ty bất động sản ở Nhật. Công ty bất động sản sẽ giúp bạn tìm kiếm, đứng ra trung gian giới thiệu, đàm phán, liên hệ, làm thủ tục hợp đồng….

Điều đáng chú ý ở đây là chi phí môi giới. Sau khi làm thủ tục mua nhà thành công thường người mua sẽ phải trả phí môi giới là từ 3%-7% tổng giá trị nhà và thuế.

Tuy nhiên phí này sẽ khác nhau ở mỗi công ty vì lý do cạnh tranh, nhiều công ty chỉ thu phí từ người bán. Vì vậy để tiết kiệm nên chọn nhiều công ty thu phí thấp nhất hoặc miễn phí càng tốt.

Sau khi gặp một số công ty bất động sản khác nhau, các bạn sẽ lọc ra được nên hợp tác với công ty bất động sản nào.Việc bạn chọn lựa công ty bất động sản không quyết định việc bạn có được vay ngân hàng hay không, nên các bận tìm công ty nào uy tính, phí rẻ càng tốt. Tuy nhiên, ví dụ các bạn mua nhà của công ty Toyota Home thì công ty đó có ngân hàng là Toyota Finance sẽ làm thủ tục cho bạn vay luôn, có thể điều kiện xét và lãi xuất cũng dễ thở hơn so với những ngân hàng khác.

Thử vay tiền ngân hàng

Thường khi đã ưng nhà nào và quyết định mua, bạn sẽ thông qua công ty bất động sản để liên hệ với người bán. Giá dễ đàm phán thường là những căn nhà mới đã xây xong mà chưa bán được vì 1 số lý do nào đó, càng để lâu sẽ trở thành nhà cũ nên phải giảm giá mới có người mua. Hoặc nhà cũ đã đăng thông tin bán lâu mà chưa bán được. Tuy nhiên những căn nhà mà khó bán thường có điều kiện về mặt giao thông không tốt, ví dụ như xa ga, xa trường học, nằm ở khu có an ninh không tốt, gần khu nghĩa trang …hoặc còn tùy vào hoàn cảnh kinh tế lúc đấy, hoặc tùy vào tâm lý người mua.

Sau khi đã đàm phán giá cả nhà , chỉ còn lại bước sau cùng là làm thủ tục mua nhà.

1. Đặt cọc

Để ký đặt cọc, cần con dấu của ngân hàng đã đăng ký tại Shi hoặc Kuyakusho.

Trong hợp đồng, ngoài các điểm chung về quyền sở hữu, tình trạng nhà, bảo hành… cần chú ý thêm về điều khoản nếu người mua gặp vấn đề gì với ngân hàng, ví dụ ngân hàng không cho vay thì có thể rút lại được tiền cọc.

2. Làm hợp đồng. Có 2 loại hợp đồng bạn cần ký

+ hợp đồng vay nợ : được lặp giữa 2 bên gồm người mua và ngân hàng.

+ hợp đồng mua nhà: được lập giữa 3 bên gồm người mua, công ty bất động sản và ngân hàng.

3. Kiểm tra nhà lần cuối trước khi dọn nhà

Đây là bước cuối cùng trước khi nhận bàn giao nhà nên nếu phát hiện hư hỏng, trầy xước ở đâu thì cần liên hệ công ty bất động sản họ sẽ hỗ trợ bạn rất nhiệt tình.

4. Dọn sang nhà mới

Mua sắm đồ đạc cho nhà mới. Nếu là nhà mới xây, thiết bị trong nhà sẽ hầu như không có gi. Để dọn vào nhà có thể ở được ngay, bạn phải mua, thuê lắp đặt trước các thiết bị như: điều hòa, đèn trang trí, rèm cửa, máy giặt, tủ lạnh, ghế sofa…

Nếu các bạn sau khi đã mua nhà và còn ít tiền thì có thể lựa chọn nội thất ở một số hiệu có giá phải chăng như Ikea, Nitori, đồ điện thì có thể mua ở Donki.

Hoặc nếu các bạn muốn đầu tư trong nhà khang trang hơn thì có thể mua đồ nội thất ở Tokyo Interior, Otsuka v.v…

Đối với người nước ngoài, sau khi chuyển nhà trong vòng 14 ngày phải làm thủ tục chuyển nhà tại Shi hay Kuyakusho nơi mình sống. Nếu không làm thủ tục sớm sẽ gặp rắc rối trong những lần xin visa tiếp theo.

1. Phí môi giới 仲介手数料

Công ty bất động sản sẽ thu phí, tùy vào mỗi công ty, tuy nhiên có thể giao động từ 2-7% giá trị căn nhà.

2. Phí thủ tục ngân hàng ローン事務手数料

Có ít một số công ty thu phí này, nếu căn nhà bạn mua bị thu phí này bạn nên yêu cầu công ty giảm chi phí khác hay yêu cầu tặng các vật dụng khác trong nhà cho đỡ tốn tiền.

Phí này tùy vào khu vực nhà bạn mua.

4. Phí bảo hiểm hỏa hoạn　火災保険

Đây là phí bạn phải trả theo hợp đồng, dài nhất là 10 năm một lần khi mua nhà tại Nhật.

Mức thuế này khác nhau tùy khu vực bạn mua nhà. Sau khi bạn mua nhà 1 năm thì sẽ có giấy thuế về, bạn có thể đóng 1 lần, hoặc có thể chia ra đóng 4 lần 1 năm cho nhẹ.